תמ"א 38.
מאחר ומדינת ישראל נמצאת בסיכון גבוה להיפגע מרעידת אדמה, יצאה בשנת 2005 תכנית תמ"א 38 – ובשמה המלא, "תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה" – היא תוכנית שנעשתה ביוזמתה ובאישורה של ממשלת ישראל.
מטרות תמ"א 38:
עידוד בעלי הדירות לחיזוק מבנים באמצעות הטבות של תוספות בנייה ופטור נרחב ממיסוי ממשלתי ומוניציפאלי.
הגדרת הנחיות להריסת מבנים קיימים אשר נדרשים בהם חיזוקים בפני רעידות אדמה וקביעת הסדרים להקמתם מחדש.
קביעת הנחיות ברורות ומפורטות לחיזוק מבנים קיימים במטרה לשפר את עמידותם בפני רעידות אדמה.
התוכנית חלה על מבנים קיימים שניתן היתר לבנייתם בכל שטח מדינת ישראל, שהיתר הבנייה בהם ניתן לפני ה-1 בינואר 1980 .
בעקבות התוכנית הוציא משרד הפנים הוראות מפורטות לאגפי התכנון והרישוי ברשויות המקומיות, בנוגע לפרמטרים הנדרשים לשם הוכחת הצורך בחיזוקים והכנת החישובים הנחוצים.
חוות דעת הנדסית על כך שהמבנה זקוק לחיזוק הנו תנאי הכרחי למתן ההיתר. אי הגשת חוות דעת הנדסית כנדרש בהתאם לתוכנית ולהנחיות והוראות משרד הפנים, לא יאפשר ביצוע התכנית.
כדאיות כלכלית בביצוע הפרוייקט
ביצוע הפרוייקט מיטב הן עם בעלי הדירות והן עם היזם. הדיירים מקבלים דירות חדשות או משופצות ומחוזקות, מעלית שלא הייתה קיימת לפני ביצוע הפרוייקט לובי חדש, ממ"ד ועוד, ויוצא מזה עליה בערך דירתם. והיזם מקבל דירות בפרוייקט.
בכדי ליצור כדאיות כלכלית שכה חשובה להצלחת הפרויקט- תמ"א 38 הינה "עסקת נטו" עבור הדיירים, ז"א שהדיירים לרוב לא מוציאים שקל מכיסם (אלא אם כן מעוניינים בתוספות שלא הובטחו בשלב החוזי, ועליהן יכול לחול מס). ליזם קיים פטור ממס שבח ורכישה, לא כולל מלאי עסקי, ומקובל לציין זאת בהסכם התמ"א בין הדיירים ליזם.
יש להבחין, בין עסקאות פינוי בינוי (בבניינים רבי קומות, 24 יח' ומעלה) לבין פרויקט חיזוק ושיפוץ לבין הריסה ובניה מחדש.
בעסקאות הבדלים רבים, ראשית מבחינת סף יחידות מינימאלי הנדרש בפרויקט פינוי בינוי ועומד היום על 24 (יחידה לעניין זה יכולה להיות גם חנות או שטח מסחרי אחר לצורך העניין).
התכנית עברה שינויים ועוד תעבור שינויים נוספים, זאת עקב בעיות רבות ביישומה בכלל זה ובין היתר תשתיות ישנות מאוד ולא רחבות, עליהם בונים בנייני רבי קומות, מכשולים בלתי צפויים בעת ביצוע הפרוייקט אשר לא תמיד מוצאים מענה בתוכנית החקיקתית הקיימת. ככלל משתדלים עורכי הדין המייצגים בפרוייקט לצפות ככל שניתן קשיים / הפרות בפרוייקט ומעגנים זאת בסעיפים מתאימים בהסכם. יחד עם זאת עלולים להיות קשיים כגון:
מכשולים צפויים
דיירים שאינם דוברי עברית, דיירים חולים/ זקנים, דייר שמשכיר את דירתו ודורש פיצוי בעת ביצוע הפרויקט- היזם יכול לשלם את ירידת שכ"ד ולאחר גמר ביצוע הפרויקט הדייר מחזיר ליזם את הסכום כנגד עליית ערך דירתו.. עיכוב בקבלת היתר בניה- העירייה תדרוש לבצע שינוי בתוכניות, סטייה מתוכנית, קשיים בהוצאת היתר.
מכשולים בלתי צפויים
דייר שמערים קשיים, התאגדות דיירים שמתנים תנאים בלתי אפשריים, סטייה בבנייה, יזם נוטש את הפרוייקט באמצע- מימוש ערבות- פיצוי כספי או המשך עבודה עם יזם חדש.
יצירתיות זה סוד הקסם.. תוכל לסייע בפתרון בעיות בביצוע הפרוייקט, כמובן בהתאם לחוק הקיים.
עו"ד דיירים- מתפקידיו
בדיקות מקדמיות על היזם, ועל יכולתו הכלכלית לבצע את הפרוייקט, ניהול מו"מ עם היזם, עריכת הערות להסכם עם היזם, מינוי וועד דיירים- מספר אי זוגי, החתמת הדיירים על יפויי כח לנציגות ולעו"ד, הסכם ותוכניות, ניקוי נסח- נסח מרוכז, ניקוי הערות, עיקולים, סיום העברת זכיות אגב גירושין, דירות של עמידר, שמירת ערבויות בנאמנות, בדיקת ביטוח עם יועץ ביטוחי, תמורות- לוודא שהיזם והדיירים מקבלים תמורות שוות.. בדיקה מקדמית עם שמאי אין חובה כזו! ובנוסף.. לא תמיד דיירים יסכימו לשלם..
עו"ד של היזם מתפקידיו
עריכת הסכם תמ"א, רישום הערה על זכויות ברכוש משותף ובסוף ההליך תיקון צו בית משותף ורישום דירות חדשות- יוצרים תתי חלקות חדשות, ייצוג בעירייה בוועדות ערר בבקשה לקבלת היתר, ליווי משפטי לפרוייקט.
